CPN (BUY : Fair Price : Bt 80.00) : มีความชัดเจนของศูนย์ใหม่ในปี 25-27

CPN มีการประกาศถึงการเปิดศูนย์ใหม่ระหว่างปี 25-27 ทำให้มีความชัดเจนถึงการเติบโตของรายได้ที่ยังมีได้อย่างต่อเนื่อง โดยศูนย์ที่เปิดใหม่ที่น่าสนใจได้แก่ THE Central ที่จะเป็นศูนย์ที่เชื่อมกับศูนย์ลาดพร้าวในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังมีการเปิดศูนย์การที่ขอนแก่นแห่งที่ 2 ซึ่งทำให้ขอนแก่นเป็นจังหวัดที่ 6 ที่มีศูนย์การค้ามากกว่า 1 แห่ง ทำให้เรามองว่าโอกาสในการเปิดศูนย์ใหม่ในอนาคตยังมีอยู่โดยเฉพาะจังหวัดขนาดใหญ่ตามหัวเมืองต่างๆ ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 25 อาจจะไม่หวือหวานักเพราะการโอนยังท้าทาย แต่ยังมีการเปิดโครงการใหม่อีก 10 โครงการ ทั้งนี้เราปรับกำไรปี 25 ขึ้นจากเดิมเล็กน้อยเป็น 17,258 ล้านบาท (+3%YoY) และคงคำแนะนำ “ซื้อ” เช่นเดิม

**เปิดเผยโครงการใหม่ที่จะเปิดปี 25-27 **

• CPN มีการประกาศถึงการเปิดโครงการใหม่ระหว่างปี 25-27 โดยมีทั้งโครงการที่ประกาศไว้แล้วอย่างโครงการ Central Park (ออฟฟิศมีพื้นที่ประมาณ 60,000 ตร.ม. และศูนย์การค้า มีพื้นที่เช่าประมาณ 50,000 ตร.ม.) ที่จะเปิดในเดือน ส.ค. 25 และ Central Karbi ที่จะเปิดเดือน ต.ค. 25 (พื้นที่เช่าประมาณ 22,000 ตร.ม.) และโครงการใหม่ที่มีการประกาศอย่างเป็นทางการได้แก่ The Central บริเวณพหลโยธิน (พื้นที่เช่ากว่า 100,000 ตร.ม.) เปิด 4Q26 โครงการ Central Khonkaen Campus (พื้นที่เช่าประมาณ 20,000 ตร.ม.) เปิด 2Q26 โครงการ Central Phuket ส่วนต่อขยายเพื่อรองรับกับสินค้าในกลุ่ม Luxury อีก 20,000 ตร.ม. เปิด 3Q26 ส่วนปี 27 เปิด Central Siam square เปิด 3Q27 และ Central Rama 9 เฟสใหม่ เปิด 4Q27

• ส่วนโครงการที่มีการปรับปรุงจากเดิมคือ Central Chaengwattana เปิด 4Q25 Central Pinklao เปิด 2Q25 Central Bangna เปิด 3Q26 ส่วนโครงการที่ปรับปรุงใหญ่คือ Central Northville ที่ก่อสร้างบนพื้นที่ Central Rattanathibet มีพื้นที่กว่า 100,000 ตร.ม. เปิด 2Q26 และ Central Airport Chiangmai ที่จะเปิด 2Q26 ทั้งนี้ในบางทำเลจะมีการเปิดโครงการ Mix used เพิ่มในอนาคตด้วย

• ขณะที่การเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 25 จะเปิด 10 โครงการมูลค่า 17,500 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบและคอนโดอย่างละ 5 โครงการ มูลค่า 9,300 ล้านบาทและ 8,200 ล้านบาทตามลำดับ

• จากการประกาศดังกล่าวเพื่อให้เป็นไปตามแผนที่จะมีพื้นที่ให้เช่าเพิ่มปีละ 100,000 ตร.ม. จากระดับ 2.3 ล้านตร.ม. ในปี 24 (รวมทั้งของ CPN และ CPNREIT) ไปเป็น 2.8 ล้านตร.ม. ในปี 29 และมีจำนวนห้องพักเพิ่มอีก 1,000 ห้อง จาก 1,681 ห้อง ในปี 24 ภายในปี 29 ส่วนธุรกิจให้เช่าสำนักงานตั้งเป้ามีพื้นที่เช่าเพิ่มอีก 200,000 ตร.ม. ภายในปี 29 และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตั้งเป้าเติบโตเฉลี่ยปีละ 10% ระหว่างปี 25-29

ปรับกำไรปี 25 ขึ้นหลังมีความชัดเจนของการเปิดโครงการใหม่

จากแผนข้างต้นจะเห็นว่าในปี 25-27 มีความชัดเจนของพื้นที่เช่าใหม่เพิ่มขึ้นมาประมาณ 25% จาก พื้นที่เช่า ณ สิ้นปี 24 (นับเฉพาะของ CPN) อย่างไรก็ตามแม้ CPN จะปรับเป้ารายได้ในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่าจะทรงตัวจากปี 24 เท่านั้น (เดิมคาดโต) แต่ด้วยรายได้จากการเปิดศูนย์ใหม่ที่มีอยู่ ทำให้เรายังคงเป้ารายได้ที่ระดับ 52,506 ล้านบาท (+5%YoY) แต่ปรับกำไรขึ้นเป็น 17,258 ล้านบาท (+3%YoY) ส่วนปี 26 เราคาดกำไรจะเติบโตแบบก้าวกระโดดขึ้นเป็น 18,634 ล้านบาท (+8%YoY) จากผลของการเปิดศูนย์ใหม่ข้างต้น ทั้งนี้จากความชัดเจนของการเปิดศูนย์ใหม่เราจึงยังคงแนะนำ “ซื้อ” เช่นเดิมโดยประเมินมูลค่าเหมาะสมที่ 80 บาท (20.8XPER’25E)