CPAXT (HOLD : Fair Price : Bt 37.00) : ความท้าทายจากการทำโครงการ “The Happitat”

CPAXT แจ้งตลาดจัดตั้งบริษัท Axtra Growth Plus เข้าลงทุนในโครงการ ซื่อ “The Happitat” ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) มีพื้นที่เช่าขนาด 43,000 ตารางเมตร, Lotus’s hypermarket ขนาด 5,000 ตารางเมตร อาคารสำนักงาน 10 ชั้นที่มีพื้นที่เช่า 24,000 ตารางเมตร ซึ่งก่อสร้างแล้วกว่า 80 โดยเรามีมุมมองเป็นลบระยะสั้นจากผลกระทบของค่าใช้จ่ายราว 300-400 ล้านบาท กระทบประมาณการกำไรราว 2-3% ในปี2025 และความเสี่ยงจากการลงทุนในระยะกลางจากการแข่งขันที่สูงในตลาด ทำให้มีโอกาสที่ผลการดำเนินงานจะไม่เป็นไปตามเป้าหมาย เราปรับลดคำแนะนำลงจาก “ซื้อ” เป็น “ถือ” ที่มูลค่าพื้นฐาน 37.00 บาท เนื่องจาก upside จำกัด

จัดตั้ง Axtra Growth Plus

เมื่อวันที่ 13 ธ.ค. 2024 CPAXT จัดตั้งบริษัทย่อย Axtra Growth Plus (มูลค่าทุนจดทะเบียน 8,390 ล้านบาท) ถือหุ้นสัดส่วน 95% และ MQDC ถือหุ้นอีก 5% เพื่อลงทุนในโครงการ “The Happitat”

**โครงการ “The Happitat” **

• โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้าจำนวน 3 อาคาร มีพื้นที่เช่าขนาด 43,000 ตารางเมตร, Lotus’s hypermarket ขนาด 5,000 ตารางเมตร โดยที่อาคารห้างสรรพสินค้าหลังหนึ่งมีสำนักงาน 10 ชั้น ที่มีพื้นที่เช่าขนาด 24,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่ด้านบน และอาคาร Central Utility Plant ที่เป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภค โดยโครงการ The Happitat ทั้งหมดตั้งอยู่ ภายในโครงการ The Forestias ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ 398 ไร่ บริเวณถนนบางนา-ตราด กม.7

• บริษัทคาดหวัง EBITDA เป็นบวกในปี2026 หลังโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ และมี EBIT เป็นบวกในปี2027 โดยเริ่มมีกำไรในปี2029

• ความเห็นเรา : เรามองเป็นความท้าทายเนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงในพื้นที่ย่านบางนาเนื่องจากปัจจุบันมีโครงการใหญ่หลายโครงการ เช่น Bangkok Mall และ Mega Bangna ขณะที่ CPAXT เป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่คาดหวังการได้ Know how ในการทำ Mixed-Use ซึ่งเรามองเป็นความเสี่ยงจากการลงทุนโครงการนี้ในระยะกลาง นอกจากนี้โครงการนี้มีสถานะก่อสร้างเพียง 80% ยังจำเป็นต้องใส่เงินลงทุนเพิ่มเติม โดยคาดว่าจะมีเงินลงทุนเพิ่มเติมอีกราว 20% ของเงินที่ลงทุนไปแล้ว ทำให้ระยะสั้นคาดมีผลกระทบจากค่าใช้จ่ายก่อนการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยราว 300-400 ล้านบาทในปี2025 หรือคิดเป็น downside ต่อประมาณการกำไรสุทธิปี2025 ของเราราว 2%-3%

SSSG สดใสต่อเนื่อง

แนวโน้ม SSSG ช่วง QTD ของ 4Q24 ของทั้ง Makro และ Lotus’s ที่สดใสต่อเนื่องระดับ +1% ถึง +3% จากยอดขายอาหารสดที่โตดีต่อเนื่อง ทำให้คาดหวังกำไร เติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ

คำแนะนำ "ถือ" เนื่องจาก Upside จำกัด

มูลค่าพื้นฐาน 37.00 บาท คำนวณด้วยวิธีคิดลดเงินสด (DCF) ด้วย WACC 8.0% และ TG 2.5% เทียบเท่า 34xPE’25E ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยกลุ่มพาณิชย์ไทย