AP (BUY : Fair Price : Bt 14.25) : ยอดขายคอนโดโต หนุนกำไรฟื้น 2Q24

เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วยมูลค่าพื้นฐาน 14.25 บาท โดยเราคาดกำไรมีแนวโน้มฟื้นตัวจากไตรมาสก่อนอยู่ที่ 1.28 พันล้านบาท (-16.9% YoY, +27.3% QoQ) โดยมีอัตรากำไรขั้นต้นอาจลดลงอยู่ที่ 34.8% (-2.7 ppts YoY, -0.9 ppts QoQ) จากมีการจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยเรายังมีมุมมองที่เป็นบวกต่อ AP จาก 1) แนวโน้มกำไร 2H24 ที่คาดดีกว่า 1H24 หนุนจากยอด Backlog แนวราบรอโอนที่สูง และกำหนดการโอนคอนโด 2) ความสามารถในการขาดที่ยังมีประสิทธิภาพมากกว่ากลุ่ม 3) ความเสี่ยงที่มีต่อภาระหนี้สินต่ำ IBD/E 0.6x และ 4) dividend yield ที่สูง ด้วย PE ที่น่าดึงดูด 4.1x

**คาดกำไรสุทธิ 2Q24 ฟื้นตัวทั้ง YoY และ QoQ **

• เราคาดว่ากำไร 2Q24 จะเติบโต QoQ และหดตัว YoY อยู่ที่ 1.28 พันล้านบาท (-16.9% YoY, +27.3% QoQ) เนื่องจาก 1) มีกำหนดส่งมอบ Backlog โครงการแนวราบ และคอนโดอีก 2 โครการ (Aspire Ratchayothin มูลค่า 1.5 พันล้านบาท และ Life Phahon-Ladprao มูลค่า 3.5 พันล้านบาท) หนุนยอดโอน QoQ และ 2) อัตรากำไรขั้นต้นแนวราบอ่อนตัว YoY เมื่อเทียบกับฐานสูงในปี 2023

• เรามองว่าแนวโน้มอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จะลดลงอยู่ที่ 34.8% (-2.7 ppts YoY, -0.9 ppts QoQ) เนื่องจากมีการทำ price promotion ที่มากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยคาดแนวราบมี GPM ใกล้เคียงกับใน 1Q24กำหนดการโอนกรรมสิทธิคอนโด 2Q24 หนุนกำไรปรับตัวสูงขึ้น

• 2Q24 Presales ปรับตัวดีขึ้น ถึงแม้จะยังอ่อนตัว YoY อยู่ที่ 8.4 พันล้านบาท (-8.3% YoY, +9.9% QoQ) ปัจจัยหนุนหลักเกิดจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ทำยอดสถิติสูงสุดของปี 2024 คิดเป็นมูลค่ากว่า 2.55 หมื่นล้านบาท จำนวน 19 โครงการ โดยมีแนวราบ 16 โครงการ และคอนโด 3 โครงการ (จากเป้าหมายเดิมมีการเลื่อน 3 โครงการไปเปิดใน 3Q24 มูลค่ารวม 2.25 พันล้านบาท)

• เรามองว่าด้วยการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ที่สูงจะทำให้สามารถหมุนเวียนสินค้าในคลัง ควบคุมต้นทุน และค่าใช้จ่ายในขณะที่ตลาดชะลอตัวได้ดี ประกอบกับความสามารถในการระบายสินค้าของ AP ที่สูง (อัตราการหมุนเวียนสินค้าที่ดีอยู่ที่ 0.4x สูงกว่าคู่แข่งที่ 0.3x)

ปัจจัยกดดันต่อตลาดอสังหาฯ

นอกเหนือจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ในปัจจุบันธนาคารยังมียอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับสูงราว 28-29% เป็นแรงกดดันหลักทำให้ยอดซื้อของลูกค้าหดหาย และกระทบต่อการเติบโตในอนาคต

คงประมาณการ และคงคำแนะนำ “ซื้อ”

เราคาดการณ์กำไรสุทธิจะขยายตัวราว 5.2%/4.9%/4.3% ในปี 2024-26 ประเมินมูลค่ามูลค่าพื้นฐาน 14.25 บาท คำนวณด้วย Justified P/E จากการคิดลดเงินปันผล (GGM) โดยมี COE 9.6% และ TG 4.5% เทียบเท่า 7.1x PE’24 ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย