AP (BUY : Fair Price : Bt 11.10) : กำไร 3Q24 เติบโตดี QoQ

คงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วยมูลค่าพื้นฐาน 11.10 บาท เรามีมุมมองเป็นบวกต่อรายงานกำไรสุทธิใน 3Q24 ที่ 1.5 พันล้านบาท (-15% YoY, +14% QoQ) เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน และใกล้เคียงกับที่เราคาด โดยมีอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ลดลงต่ำกว่าที่คาด (-1 ppts) อยู่ที่ 33% (-2 ppts YoY, -2 ppts QoQ) จาก 1) ยอดโอนแนวราบที่เติบโต โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ และ 2) ส่วนแบ่งกำไรจากคอนโด JV อย่างไรก็ตาม บนภาวะการแข่งขันที่สูง และ Backlog ของโครงการแนวราบที่มาก เราคาด 4Q24 มีแนวโน้มกำไรทรงตัว QoQ แต่เติบโต YoY

กำไรสุทธิ 3Q24 เติบโต QoQ แต่ยังลดลง YoY

• รายงานกำไรสุทธิใน 3Q24 อยู่ที่ 1.5 พันล้านบาท (-15% YoY, +14% QoQ) เนื่องจาก 1) การรับรู้รายได้จากโครงการแนวราบที่เติบโตดีอยู่ที่ 8.7 พันล้านบาท (+13% QoQ) จากการเปิดโครงการใหม่ที่สูงใน 1H24 (มูลค่า 3.1 หมื่นล้านบาท) ทดแทนยอดโอนคอนโดที่มีแนวโน้มอ่อนตัวจากฐานสูง หลังมีการโอน Aspire Ratchayothin (มูลค่า 1.5 พันล้านบาท โอน 76%) ใน 2Q24 และ 2) ส่วนแบ่งกำไรจากการโอน Life Rama 4-Asoke (คอนโด JV) ที่ราว 340 ล้านบาท (+7% YoY, +121% QoQ)

• อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ลดลงอยู่ที่ 33% (-2 ppts YoY, -2 ppts QoQ) เนื่องจาก 1) สัดส่วน product mix ที่มีแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะในทาว์นเฮ้าส์ที่มีอัตรากำไรปกติที่ต่ำ (ยอดโอนคิดเป็นแนวราบ) และ 2) มีการทำ price promotion ที่มากขึ้น เพื่อแข่งขันกับสินค้ารอขายในตลาดที่สูง ในขณะที่กำลังซื้อ และอุปสงค์ยังคงชะลอตัว

คาด 4Q24 มีโอกาสเติบโต YoY แต่อาจทรงตัว QoQ

เรามองว่ากำไรสุทธิใน 4Q24 มีโอกาสเติบโต YoY จากการเปิดตัวโครงการใน 9M24 ที่สูง 4 หมื่นล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 70% ของเป้าหมายปี 2024 อย่างไรก็ตาม คาดกำไรอาจทรงตัว QoQ ด้วย 1) โครงการเปิดใหม่เน้นแนวราบเป็นหลัก (คิดเป็น 78% ของมูลค่าทั้งหมด) 2) สัดส่วนรับรู้ทาว์นเฮ้าส์ที่สูง โดยที่ไม่มีกำหนดการโอนคอนโดใน 4Q24 อาจดึง GPM ให้ต่ำต่อเนื่องที่ราว 33% และ 3) ยอดการเข้าชมโครงการที่ไม่ฟื้นช่วงเดือนตุลาคมจนถึงต้นพฤศจิกายนที่ผ่านมา แสดงถึงอุปสงค์ที่ยังชะลอตัว เราจึงมองว่ากำไรสุทธิใน 4Q24 มีโอกาสทรงตัวใกล้เคียง 3Q24

การแข่งขันในตลาดปี 2025 ที่ยังสูง แต่อาจไม่ดุเดือดเท่าในปี 2024

เรามองว่าในปี 2025 ยังมีความท้าทายจาก 1) อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูง 2) กำลังซื้อที่ยังต่ำ จากหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่สูง และ 3) การแข่งขันราคาบนตลาดแนวราบที่มาก อย่างไรก็ตามการข่งขันมีแนวโน้มเบาบางลงจากในปี 2024 จากที่ผู้พัฒนาโครงการหลายเจ้าชะลอแผนสร้างแนวราบเพิ่มเติม ขณะที่โครงการสร้างเสร็จในตลาดทะยอยลดลงหลังการเร่งระบายสินค้า

คงคำแนะนำ “ซื้อ” คาดจ่ายปันผล 7.2% ในปี 2024

ปรับมาใช้มูลค่าพื้นฐานปี 2025 ที่ 11.1 บาท คำนวณด้วย Justified P/E จากการคิดลดเงินปันผล (GGM) โดยมี COE 8.9% และ TG 3% เทียบเท่า 6.2x PE’24 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยที่ 7.6x