AP (BUY : Fair Price : Bt 10.50) : คาดกำไร 4Q24 อ่อนตัว QoQ
คงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วยมูลค่าพื้นฐาน 10.50 บาท โดยคาดกำไรสุทธิใน 4Q24 ที่ 1.3 พันล้านบาท (-8% YoY, -13% QoQ) ลดลงทั้ง YoY และ QoQ จากยอดขาย และการโอนที่หดตัว โดยเฉพาะสัดส่วนโครงการคอนโดที่ลดลงทำให้รายได้รับรู้อ่อนตัวอยู่ที่ 9.4 พันล้านบาท (+1% YoY, -6% QoQ) และอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ที่อ่อนแอจากการแข่งขันราคา โดยถึงแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจะยังไม่มีสัญญานฟื้น แต่ด้วยหนี้สินที่ไม่สูงมาก และประสิทธิภาพการขายที่เร็ว เรามองว่าจะทำให้ AP มีแรงกดดันน้อยกว่าคู่แข่งในเชิงของการตัดกำไรเพื่อเร่งขายสินค้า ประกอบกับอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่น่าสนใจ เราคาดอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่ 6.9%/7.5% ในปี 2024-25
คาดกำไรสุทธิ 4Q24 ลดลงทั้ง YoY และ QoQ
เรามองว่ากำไรสุทธิใน 4Q24 ที่ 1.3 พันล้านบาท (-8% YoY, -13% QoQ) เนื่องจาก 1) ยอดจอง (Presales) ที่หดตัว (-42% YoY, -31% QoQ) แม้เปิดตัวโครงการใน 2024 สูงถึง 4.8 หมื่นล้านบาท ประกอบกับการโอนที่ชะลอตัวกดดันรายได้รับรู้ลดลงอยู่ที่ 9.4 พันล้านบาท (+1% YoY, -6% QoQ) และ 2) สัดส่วนการโอน product mix ที่เป็นคอนโดลดลง ด้วยจำนวนสินค้าคงเหลือพร้อมขายพร้อมอยู่ (RTM) ที่น้อย และการแข่งขันราคาในตลาดแนวราบที่รุนแรงกดดันอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) อยู่ที่ 33% (-3 ppts YoY, +0.1 ppts QoQ) ซึ่งผลประกอบการ 4Q24 ที่คาดอ่อนตัวจะส่งผลให้กำไรสุทธิปี 2024 ลดลงอยู่ที่ 5 พันล้านบาท (-17% YoY)
การแข่งขันในตลาดปี 2025 ยังสูง แต่อาจไม่รุนแรงเท่าในปี 2024
• คาดในปี 2025 ยังมีความท้าทายจาก 1) การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ยังคงเข้มงวด 2) กำลังซื้อที่ยังต่ำ จากหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ที่สูง และ 3) การแข่งขันราคาบนตลาดแนวราบที่ยังคงอยู่
• เรามองว่าการแข่งขันด้านราคาจะไม่รุนแรงเท่าในปี 2024 จะหนุนให้อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) มีโอกาสฟื้นตัวเล็กน้อยอยู่ที่ 34-35% เนื่องจาก 1) การชะลอแผนสร้างโครงการแนวราบเพิ่มในตลาด โดยเฉพาะหลังจากที่มีการเร่งระบายสินค้าไปแล้วในช่วงที่ผ่านมา 2) แรงกดดันที่น้อยกว่าในการทำ price promotion ด้วยหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนต่ำ (IBD/E 0.8x) และ 3) ประสิทธิภาพในการขายที่เร็วกว่าคู่แข่ง (Assets Turnover 0.4x)
• เราคาด Presales และรายได้รับรู้ใน 1Q25 มีการฟื้นตัวที่ดีจากฐานต่ำ โดยได้แรงหนุนจากโครงการเปิดใหม่พร้อมโอนที่สูงในปี 2024 และโครงการเปิดใหม่ในปี 2025 ทั้งนี้จะมีการประกาศแผนธุรกิจปี 2025 ในวันที่ 27 ก.พ.
คงคำแนะนำ “ซื้อ” คาดจ่ายปันผล 6.9% ในปี 2024
แนะนำ “ซื้อ” ปรับมูลค่าพื้นฐานใหม่อยู่ที่ 10.5 บาท (-5%) ผลจากการปรับลดคาดการณ์กำไรลดลง 5.9%/3.4% ในปี 2024-25 คำนวณด้วย Justified P/E จากการคิดลดเงินปันผล (GGM) โดยมี COE 8.9% และ ปรับแนวโน้มการเติบโตในระยะยาว (TG) ลงอยู่ที่ 2.5% (-0.5 ppts) สะท้อนภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีการแข่งขันราคาที่สูง และอุปสงค์ต่ำ เทียบเท่า 6x PE ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยที่ 7x
